作废的土地权证成查封依据 外地投资商在青田县很受伤

- 来源:獬法 作者:水中花 -

作废的土地权证成查封依据 外地投资商在青田县很受伤

 
  芸香山庄项目一角
 
  “法官只要稍作审查即可发现,查封实际属于我公司的土地使用权是错误的,还有浙江青田县不动产登记中心负责人更是明知该土地使用权事实上不属于被法院强制执行的企业,却依然协助法院查封价值1.42亿元的资产,使我公司陷入困境,损失惨重。”老孟说。
 
  老孟是浙江省庆元县中航实业有限公司的负责人,多年前即从庆元县专程到青田县进行项目投资,没想到却卷入了一场漫长的诉讼纠纷,遭遇挫折,陷入了没完没了的麻烦境地,直到今天仍然无法脱身。
 
  项目转让未过户埋隐患
 
  2011年初,浙江实烨房产公司(下简称实烨公司)法定代表人周某因涉嫌非法集资被查处判刑。众多受害人因无法收回集资款而上访围堵青田县政府,当时群体事件一触即发,应青田县资产处置领导小组“维稳”的要求,老孟名下的庆元县中航实业有限公司(下简称中航实业)积极筹措资金,以6300万元高价整体受让了实烨公司名下的芸香山庄别墅项目,然后用该笔款项及时向受害者支付集资款,化解了一起社会危机。当时,为了最大限度保护集资受害人的利益,尽量为他们挽回更多损失,青田县政府明确要求中航实业以实烨公司名义开发该项目,减少因转让项目产权过户产生的税费支出。
 
  老孟坦承,这就是该项目产权及土地使用权长期未办理过户至中航实业名下的主要原因,也因此埋下隐患。
 
  “但是,这不是我中航实业公司的过错,是政府要求我们这么做的。”老孟特别强调。
 
  老孟为了印证自己的说法,提供的2011年7月青田县政府办公室给建设局的《函》及青田县政府(2017)37号《专题会议纪要》。
 
  青田县政府办给县建设局的《函》称:浙江实烨房产开发有限公司董事长因非法融资案被司法机关依法立案,实烨公司名下“芸香山庄”项目经广大集资户和县资产处置领导小组同意,整体转让给庆元县中航实业有限公司,该项目由庆元县中航实业有限公司直接管理,项目的开发、销售均沿用原实烨房地产开发公司名义进行,此项目的开发、销售及资金往来由庆元县中航实业有限公司直接管理,与实烨房产公司无涉。请你局给予预售证申领、房产证办理等相关手续。
 
  (2017)37号《专题会议纪要》指出,“芸香山庄”项目属于遗留问题。2007年7月,浙江实烨和中航实业签订“芸香山庄”项目合作补充协议,股份调整为各占50%。2009年,因浙江实烨房产非法吸收公众存款案爆发,引发社会稳定问题,县政府专门成立帮扶处置工作组,帮助处置实烨公司引发的问题,并与中航公司协商,希望中航公司出资收购实烨房产所占的“芸香山庄”项目另外50%的股份。后经协商,2011年1月,中航公司以6300万元收购实烨房产50%的股份,并签订项目股份转让协议,从此中航实业拥有“芸香山庄”项目100%股份,但该项目仍然以实烨房产名义进行开发建设。
 
  “中止执行”属纠错不彻底
 
  中航实业自整体受让芸香山庄项目之后,截止到2012年10月,芸香山庄已实际售出5幢别墅并为购房业主颁发了5本分户土地使用权证。因此,依据相关规定,原登记在实烨公司名下芸香山庄项目的土地使用权证应当收缴注销。但是,当地主管部门并未依法收缴并注销,为此给法院查封留下“依据”。
 
  以实烨公司名称登记编号为青国用(2011)第01162号《土地使用权证》,签发日期为2011年5月27日,该证在记事栏中特别注明:本证书有效期限至2012年5月12日止,到期后本证失效。而(青土字出2004第119号)土地使用权证早在2011年之前已经作废,并替换为青国用(2011)第01162号《土地使用权证》。此事有青田县不动产登记中心给青田县法院的《(2017浙1121执529号之一)协助执行回执》为证。
 
  但出乎老孟意料的是,2018年9月18日,青田县法院依债权人申请,对实烨公司强制执行,仅凭上述于2011年之前已自动作废的(青土字出2004第119号)土地使用权证为依据,直接查封实际属于中航实业的土地使用权,即“芸香山庄项目”土地使用权。为了盘活此项目,中航实业被迫缴纳470万元保证金之后的两个月,直至2019年12月18日才得以解除查封。但470万元的保证金至今还被青田县法院扣留。
 
  上述强制执行缘于实烨公司与浙江一石装潢工程有限公司(下简称一石装潢)之间的装修工程款纠纷,一石装潢诉至法院,获得胜诉后,立即申请查封实烨公司财产并强制执行。
 
  青田县法院先后作出(2017)浙1121执529之一、之二裁定书,分别裁定查封登记在被执行人实烨公司名下,坐落在青田县鹤城街道东山小区(馒头山地块)的土地使用权(青土字出2004第119号)即“芸香山庄项目”的土地使用权”、调整为“查封登记在被执行人实烨公司名下的坐落在青田县鹤城街道东山小区(馒头山地块)的土地使用权(青土字出2004第119号)中价值人民币500万元的土地使用权”。
 
  青田县不动产登记中心给青田县法院的《(2017浙1121执529号之一)协助执行回执》中指出,登记在被执行人实烨公司名下,坐落在青田县鹤城街道东山小区(馒头山地块)的土地使用权是青国用(2011)第01162号《土地使用权证》,而非青土字出2004第119号《土地使用权证》。
 
  “青田县不动产登记中心在‘回执’中只是指出了法院裁定部分错误,其实还有别的错误。事实上,这两个编号的《土地使用权证》均早已失效作废,但是青田县法院依然进行了查封。”老孟说。
 
  中航实业对该查封和强制执行提出异议,青田县法院不予采信,并作出(2019)浙1121执异8号执行裁定:驳回中航实业执行异议。
 
  中航实业不服青田法院的(2019)浙1121执异8号执行裁定,向丽水市中院申请复议,2019年10月23日,丽水市中级人民法院作出(2019)浙11执复20号裁定:撤销青田县人民法院(2019)浙1121执异8号执行异议裁定,发回青田县人民法院重新作出裁定。
 
  在上级法院的监督下,青田县法院重新审理后认为,从青田县人民政府专题会议纪要[2017]37号及青田县人民政府办公室于2011年7月12日发给县建设局的函都明确表明“芸香山庄项目”虽然进行了股份转让,但在项目后期开发、销售都仍以实烨房产的名义进行,可以说明至今未办理过户登记并非案外人中航公司造成的。
 
  综上,案外人中航公司提出对案涉标的的异议,符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四种情形且其权利能够排除执行,故案外人中航公司提出的异议请求,理由成立,本院予以支持。并作出(2019)浙1121执异8号之二裁定:中止对(2017)浙1121执529之二裁定书查封标的的执行。
 
  至此,也仅仅是中止执行被查封的标的,而非彻底解除查封。
 
  执行异议之诉悬而未决
 
  不仅如此,一波未平一波又起,一石装潢不服中止执行查封标的的裁定,旋即又向青田县法院提起执行异议之诉,老孟由此再次被拖入反复的诉累。
 
  “如果被判败诉,470万元保证金就会被没收。”被查封引发的诉讼折腾得精疲力竭的老孟对记者说,“查封明显违法,强制执行就更加错误。我希望青田县法院能够依法公正地判决。”
 
  “青田法院错误查封中航公司的资产,青田县不动产登记中心的负责人是难辞其咎的。”老孟气愤地说:“青田县不动产登记中心负责人王某作为当时县帮扶小组成员,非常清楚“芸香山庄项目”土地使用权只是挂在实烨公司名下。
 
  当时,该项目转让是由县‘维稳’小组组长与县法院分管副院长代表县政府与我谈的转让协议,最后由县政府常务副县长、县资产处置领导小组组长代表县委县政府以6300万元拍板成交的。王某无视客观事实,向法院提供作废的土地权属证照,协助查封芸香山庄地块,这些行为明显违反县委县府的决定,也损害了青田县政府的诚信度。”
 
  老孟强调说,根据相关法律法规,建设用地两年内未开发或未完成开发目标,该证则过期失效,需重新办理新证。芸香山庄地块首证为(2004)第119号,到2011年早已过期,为此他在接盘芸香山庄项目时又重新办理了新证(2011)第01162号,且有效期仅仅到2012年5月。
 
  “2012年10月,我们销售了5套房屋,并同时办理了5本房产证及土地使用权证。此时,芸香山庄地块母本即刻先行注销。否则,如母本仍在,那5本分户土地使用权证上,1000余平方米的土地不可能凭空多出来。所以法院不管是查封2004年的土地使用权证,还是查2011年的土地证,都是天大的笑话。说到底,这桩查封闹剧应是县不动产登记中心某人刻意所为,一是他没有诚实履行协助查封的法定义务,而是对法院隐瞒了芸香山庄地块母本被注销的事实真相,让法院错误查封;二是他违法越权代法院查封我外地企业的合法资产,造成价值1.42亿元的芸香山庄地块被非法查封达15个月之久,造成我公司巨大经济损失,导致我公司470万元作为保证金至今仍扣押在法院。”回忆起这些年的痛苦遭遇,老孟久久不能平息心中的怒火。
 
  明明知道权属不同,青田县不动产登记中心为何要协助青田县人民法院将作废失效的《土地使用权证》所属地块予以查封呢?
 
  青田县人民法院执行局一位黄姓负责人的称,执行局不可能执行已经作废的土地权属证书,(有关)土地证书名称是有点问题。中航实业这个案子经过了多起诉讼,目前还在诉讼阶段,不希望法官判案受到干扰。
 
  法律专业人士指出,法治是最好的营商环境。如果青田县法院在受理当事人查封申请时能尽到依法审查的责任,查明早已自动作废的《土地使用权证》还是否具有证据效力,审核其是否可以作为查封与强制执行的依据,就完全可以避免错误查封的发生;青田县不动产登记中心在协助法院查封时,若能依法如实反馈涉案土地使用权的真实情况,同样可以阻止法院的错误查封。令人遗憾的是,在这两个环节,有关负责人似乎都没能把好关。
 
  “这显然是失职行为。错误查封中航实业的合法资产,损害的不仅仅是中航实业的合法权益,更是对青田县营商环境的损害,我希望当地党委和政府予以重视并还我们一个公道。”老孟说。

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